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[融资资讯] 租赁期限达到或超过了抵押物的使用年限

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发表于 2014-4-9 09:46:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
168FTA上海自贸区企业服务平台最新融资租凭资讯,设定长期租赁权降低抵押物变现价值。我国对房屋、机器设备、土地使用权等设定了使用年限,而影响抵押物评估价值的重要因素之一是抵押物的剩余使用年限。如抵押人在抵押物上设定了难以排除的长期租赁权,租赁期限达到或超过了抵押物的使用年限,则抵押物的变现价值将大打折扣,甚至为零。


  贷前隐瞒已租赁事实导致抵押权难以实现。贷款前抵押人故意隐瞒抵押物已出租的事实,银行未经核实发放贷款后,借款人无力还贷,银行需实现抵押权时,承租人将以之前取得的租赁权对抗抵押权。此时,法院会保护设立在先的租赁权,以致影响抵押权的实现。

  贷后签订长期租赁合同引发风险。借款人取得银行贷款后,将抵押物长期出租且一次性收取租金的情况下,虽然租赁关系不能对抗先登记的抵押权,但是在承租人利益受损且未获赔偿前,会拒不交出承租财产,致使抵押物难以处置。

  贷后倒签虚假租赁合同的风险。贷款发放后,经营性租赁是一种非全额清偿的融资租赁,抵押人与承租人恶意串通签订虚假的长期租赁合同,并将签约时间设定于抵押登记日期之前,以此对抗抵押权人。《合同法》规定,房屋租赁合同自双方当事人签章时生效,而房屋等不动产设定抵押时,是以登记为生效要件。由于目前司法鉴定技术尚无法精准确定文书签写的时间,实践中,银行对租赁双方当事人之间恶意串通订立虚假租赁合同的行为又难以举证。因此,法院很难查清合同时间是否存在倒签,只能按租赁合同有效处理。

  利用新放贷款时机改变两种权利顺序。抵押与租赁的先后关系不是固定不变的,而是不断循环、互为先后的。银行办理收回再贷、借新还旧及贷款重组时,抵押权人和抵押人之间就会产生新的贷款合同关系,因此需要重新办理抵押登记。此时已有的租赁关系因早于新设定的抵押关系,继而形成先租后押的情形,抵押人可利用这一机会与承租人串通,以租赁权对抗抵押权。


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